foto główne

"Quidquid agis, prudenter agas et respice finem" "Cokolwiek czynisz, czyń roztropnie i wypatruj końca"

Wycena nieruchomości

Podstawowe pojęcia

szacowanie nieruchomości
to zespół czynności prowadzących do określenia wartości nieruchomości
wycena nieruchomości
to proces, w wyniku którego dokonuje się określenia wartości dla różnych celów, przy zastoswaniu różnych podejść, metod i technik.
operat szacunkowy
to pisemna, prawnie zastrzeżona opinia rzeczoznawcy mająkowego o wartości nieruchomości, sporządzona na podstawie przeprowadzonej wyceny nieruchomości.

Wartość nieruchomości

Określenie wartości nieruchomości polega na określeniu wartości prawa własności lub innych praw do nieruchomości, przy wykorzystaniu określonych i sprawdzonych w praktyce narzędzi ekonomicznych oraz procedur prawnych.

Wyróżniamy następujące rodzaje wartości:

  1. Wartość rynkowa
  2. Wartość odtworzeniowa,
  3. Wartość katastralna.
  4. Wartości nierynkowe:
    • bankowo-hipoteczna
    • godziwa
    • indywidualna (lub inwestycyjna)
    • ubezpieczeniowa
    • dla wymuszonej sprzedaży

Rzeczoznawca Majątkowy

Rzeczoznawca majątkowy to osoba fizyczna posiadająca uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości, które upoważniają go do określania wartości nieruchomości a także maszyn i urządzeń trwale z nimi związanych.

Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, funkcję wyznaczoną dla niej w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Art. 174.

1. Rzeczoznawstwo majątkowe jest działalnością zawodową wykonywaną przez rzeczoznawców na zasadach określonych w niniejszej ustawie.

2. Rzeczoznawcą majątkowym jest osoba fizyczna posiadająca uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości, nadane w trybie przepisów rozdziału 4 niniejszego działu.

3. Rzeczoznawca majątkowy dokonuje określania wartości nieruchomości, a także maszyn i urządzeń trwale związanych z nieruchomością.

3a. Rzeczoznawca majątkowy może sporządzać opracowania i ekspertyzy, niestanowiące operatu szacunkowego, dotyczące:

1) rynku nieruchomości oraz doradztwa w zakresie tego rynku,

2) efektywności inwestowania w nieruchomości i ich rozwoju,

3) skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych,

4) oznaczania przedmiotu odrębnej własności lokali,

5) bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości,

6) określania wartości nieruchomości na potrzeby indywidualnego inwestora,

7) wyceny nieruchomości zaliczanych do inwestycji w rozumieniu przepisów o rachunkowości,

8) wyceny nieruchomości jako środków trwałych jednostek w rozumieniu ustawy o rachunkowości.

3b. Z dniem wpisu do centralnego rejestru rzeczoznawców majątkowych osoba, o której mowa w ust. 2, nabywa prawo wykonywania zawodu oraz używania tytułu zawodowego "rzeczoznawca majątkowy". Tytuł zawodowy "rzeczoznawca majątkowy" podlega ochronie prawnej.

4. Biegłych sądowych z zakresu szacowania nieruchomości powołuje się lub ustanawia spośród osób posiadających uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości, nadane w trybie rozdziału 4 niniejszego działu.

5. Rzeczoznawca majątkowy nie może odmówić pełnienia funkcji biegłego sądowego.

6. Przedsiębiorcy mogą prowadzić działalność w zakresie szacowania nieruchomości, jeżeli czynności z tego zakresu będą wykonywane przez rzeczoznawców majątkowych.

7. Rzeczoznawca majątkowy wykonuje zawód, prowadząc we własnym imieniu działalność gospodarczą jednoosobowo lub w ramach spółki osobowej w zakresie szacowania nieruchomości, albo w ramach stosunku pracy lub umowy cywilnoprawnej u przedsiębiorcy prowadzącego działalność w tym zakresie.

8. Rzeczoznawca majątkowy nie może łączyć wykonywania zawodu w formach wymienionych w ust. 7.

9. Przepisy ust. 7 i 8 nie dotyczą biegłych sądowych wykonujących wycenę na zlecenie sądu. 


Rynek nieruchomości

Rynek nieruchomości jest segmentem rynku kapitałowego. Charakteryzuje się go jako ogół warunków, w których odbywa się transfer praw do nieruchomości. Na rynku nieruchomości występuje nie tylko obrót prawem własności lub użytkowania wieczystego, ale także prawa dzierżawy, najmu lub ograniczone prawa do nieruchomości (prawa spółdzielcze, służebności, hipoteka).

Rynek nieruchomości można klasyfikować wg różnych cech. Biorąc za podstawę przedmiot obrotu, wyróżniamy rynek nieruchomości:

  • mieszkaniowych,
  • komercyjnych (biurowce, hotele itp.),
  • przemysłowych,
  • rolnych i leśnych,
  • specjalnego przeznaczenia (kościoły, szpitale, itp.),

Z punktu widzenia kryterium przestrzennego wyróżnić możemy: rynek lokalny, rynek regionalny, rynek krajowy, rynek międzynarodowy. Z punktu widzenia stosunków własnościowych wyrózniamy rynek najmu, związany z nabywaniem prawa najmu czy dzierżawy i rynek lokat, na którym nabywane jest prawo własnościczy prawo użytkowania wieczystego gruntu.